Umowa najmu senioralnego lokalu. Zniknie problem "więźniów" czwartego piętra?

Rząd opracował projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który ma wprowadzić umowę najmu senioralnego lokalu. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, to od 1 stycznia 2026 roku polscy seniorzy będą mogli skorzystać z tej nowej instytucji prawnej. To nowatorskie rozwiązanie ma pomóc osobom starszym, które ze względu na ograniczoną sprawność fizyczną nie mogą swobodnie korzystać z mieszkań położonych na wyższych piętrach budynków bez wind. Zjawisko to, potocznie nazywane problemem "więźniów czwartego piętra", dotyczy już dziś setek tysięcy Polaków.

Projektodawcy słusznie dostrzegli, że problem ma wymiar demograficzny - obecnie w Polsce mieszka blisko 9,9 miliona osób w wieku 60 lat i więcej. Jest to zatem powszechny problem, który – biorąc pod uwagę aktualne tendencje – będzie dodatkowo narastał.

Na czym polega umowa najmu senioralnego?

Mechanizm umowy najmu senioralnego opiera się na prostym, ale skutecznym pomyśle dwustronnej „wymiany”. Osoba, która ukończyła 60 lat i jest właścicielem mieszkania znajdującego się na co najmniej trzecim piętrze w budynku bez windy, może wynająć od gminy lokal zapewniający swobodny dostęp. Będzie to mieszkanie na parterze lub na wyższym piętrze, ale w budynku wyposażonym w sprawną windę. Jednocześnie senior wynajmie gminie swoje dotychczasowe mieszkanie. Taki system pozwoli seniorom na zachowanie samodzielności w codziennym życiu, w szczególności po prostu na wychodzenie z domu, a gminom na racjonalne wykorzystanie zasobów mieszkaniowych.

Dla kogo przeznaczone jest nowe rozwiązanie?

Istotną zaletą proponowanego rozwiązania jest zwolnienie seniorów z kryterium dochodowego. Oznacza to, że o wynajęcie mieszkania w ramach programu będzie mogła ubiegać się każda osoba spełniająca kryteria wiekowe i mieszkaniowe, niezależnie od sytuacji materialnej. Słusznie uznano, że problem nie wynika z ubóstwa, lecz z obiektywnych ograniczeń fizycznych związanych z wiekiem. To podejście jest szczególnie ważne w kontekście godności osób starszych, które często nie chcą korzystać z pomocy społecznej, mimo rzeczywistych trudności w codziennym funkcjonowaniem.

Zasady dziedziczenia i wygasania najmu senioralnego

Kiedy umowa najmu senioralnego wygasa?
Umowa najmu senioralnego ma mieć charakter ściśle personalny – nie będzie mieć zastosowania do niej art. 691 Kodeksu cywilnego dotyczący prawa wstąpienia w najem przez spadkobierców.
Oznacza to, że po śmierci seniora umowa automatycznie wygasa. Rozwiązanie to chroni interesy gmin, które mogą planować długoterminowe wykorzystanie swoich zasobów mieszkaniowych, jednocześnie zapewniając wsparcie konkretnym osobom w określonej sytuacji życiowej.
Projektowane regulacje przewidują również odstąpienie od obowiązku zawierania umów najmu lokali komunalnych wyłącznie na czas nieoznaczony
Dodatkowo gminy zyskują możliwość podnajmowania otrzymanych od seniorów mieszkań osobom oczekującym na lokal komunalny, co zwiększa efektywność wykorzystania zasobów mieszkaniowych.

Ochrona praw właścicieli mieszkań w programie

Nowa ustawa wprowadza również ważne gwarancje dla właścicieli mieszkań uczestniczących w programie. W okresie obowiązywania umowy najmu senioralnego właścicielowi przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej z gminą. Co ważne, projektodawca przewidział kompatybilne przepisy dotyczące wypowiadania przez gminy umów z podnajemcami, tak aby w odpowiednim czasie zwrócić mieszkanie właścicielowi.
Wprowadzenie instytucji umowy najmu senioralnego stanowi odpowiedź na realne potrzeby starzejącego się społeczeństwa polskiego. To rozwiązanie, choć nowatorskie w polskim systemie prawnym, wpisuje się w europejskie trendy wspierania aktywnego starzenia się i utrzymywania samodzielności osób w podeszłym wieku. Pozostaje mieć nadzieję, że gminy będą miały wystarczające zasoby mieszkaniowe, aby skutecznie realizować założenia nowego programu i rzeczywiście pomóc "więźniom czwartego piętra" odzyskać swobodę codziennego funkcjonowania.
Projekt jest obecnie na etapie opiniowania, a jego uchwalenie planowane jest jeszcze w tym roku.

---

adwokat
Marcin Szumlański

Partner w Filar, Szumlański, Zachara Adwokacka Spółka Partnerska w Tarnowie

---

Skontaktuj się z nami!

Oferujemy fachową pomoc w interpretacji przepisów, przygotowaniu dokumentacji oraz negocjacjach. Dzięki naszemu doświadczeniu w prawie cywilnym i administracyjnym zapewnimy kompleksową obsługę prawną na każdym etapie sprawy. Skontaktuj się z adwokatem w Tarnowie, aby omówić możliwości prawne dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji.

Zadzwoń do nas

---

FAQ - Najczęściej zadawane pytania:

Czy osoba w wieku 60 lat mieszkająca na wysokim piętrze bez windy będzie mogła skorzystać z umowy najmu senioralnego?

Tak, umowa najmu senioralnego jest dedykowana właśnie dla osób, które ukończyły 60 lat i są właścicielami mieszkań znajdujących się na co najmniej trzecim piętrze w budynkach pozbawionych windy. To innowacyjne rozwiązanie prawne ma na celu pomoc seniorom, którzy z powodu ograniczeń fizycznych związanych z wiekiem mają trudności z codziennym poruszaniem się po schodach. Program zakłada wymianę mieszkań pomiędzy seniorem a gminą – senior otrzymuje lokal na parterze lub w budynku z windą, a gmina przejmuje w najem jego dotychczasowe mieszkanie. ​

Co dzieje się z umową najmu senioralnego po śmierci osoby starszej?

Po śmierci seniora umowa najmu senioralnego automatycznie wygasa, co stanowi fundamentalną zasadę tego programu. Umowa ma charakter ściśle personalny, a projektowane przepisy wyłączają zastosowanie art. 691 Kodeksu cywilnego, który w standardowych sytuacjach najmu pozwala spadkobiercom na wstąpienie w stosunek najmu. Takie rozwiązanie ma na celu ochronę interesów gmin, które mogą w ten sposób planować długoterminowe wykorzystanie swoich zasobów mieszkaniowych i efektywnie zarządzać lokalami komunalnymi. Oznacza to, że spadkobiercy seniora nie nabędą automatycznie prawa do kontynuowania najmu lokalu otrzymanego przez senior od gminy. Po wygaśnięciu umowy gmina odzyskuje pełną dyspozycyjność nad lokalem, który wynajmowała seniorowi, i może przeznaczyć go dla innej osoby potrzebującej wsparcia mieszkaniowego. Jednocześnie wygasa również umowa najmu zawarta między seniorem a gminą dotycząca pierwotnego mieszkania seniora na wysokim piętrze. Mieszkanie to wraca do dyspozycji spadkobierców jako element spadku. Takie uregulowanie zapewnia równowagę między wsparciem dla seniorów w trudnej sytuacji życiowej a ochroną interesu publicznego oraz praw spadkobierców do odziedziczonej nieruchomości.

Czy senior będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu i wrócić do swojego pierwotnego mieszkania?

Tak, projektowane przepisy przewidują ważne gwarancje dla właścicieli mieszkań uczestniczących w programie najmu senioralnego. Senior, który wynajął swoje mieszkanie gminie w ramach programu wymiany, zachowuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej z gminą. Oznacza to, że jeśli z jakichkolwiek powodów senior zdecyduje się zakończyć uczestnictwo w programie, może to zrobić zgodnie z procedurami wypowiedzenia umowy najmu. Jest to istotne zabezpieczenie praw właścicielskich, które pokazuje, że udział w programie jest w pełni dobrowolny i odwracalny. Projektodawca przewidział również kompatybilne przepisy dotyczące wypowiadania przez gminy umów z podnajemcami – jeśli gmina podnajmowała mieszkanie seniora osobie trzeciej, to w przypadku wypowiedzenia umowy przez seniora, gmina będzie zobowiązana do wypowiedzenia umowy podnajmu w odpowiednim czasie, tak aby móc zwrócić mieszkanie właścicielowi zgodnie z ustalonym terminem. Takie uregulowanie chroni zarówno prawa seniorów jako właścicieli, jak i zapewnia przewidywalność sytuacji prawnej wszystkich stron zaangażowanych w program. Senior ma zatem pewność, że w razie zmiany okoliczności życiowych lub decyzji może odzyskać pełną kontrolę nad swoją nieruchomością.

Czy osoby o wysokich dochodach będą mogły skorzystać z programu najmu senioralnego?

Tak, jedną z najważniejszych i najbardziej innowacyjnych cech proponowanego rozwiązania jest całkowite zwolnienie seniorów z kryterium dochodowego. Oznacza to, że o wynajęcie mieszkania w ramach programu najmu senioralnego będzie mogła ubiegać się każda osoba, która spełnia dwa podstawowe kryteria: ma ukończone 60 lat oraz jest właścicielem mieszkania położonego na co najmniej trzecim piętrze w budynku bez windy. Wysokość dochodów, oszczędności czy innych aktywów finansowych nie ma żadnego znaczenia przy ocenie uprawnień do uczestnictwa w programie. To podejście wynika ze słusznego założenia projektodawców, że problem trudności z poruszaniem się po schodach nie jest związany z ubóstwem, lecz z obiektywnymi ograniczeniami fizycznymi, które dotykają seniorów niezależnie od ich sytuacji materialnej. Również osoby zamożne, które z powodu wieku mają problemy zdrowotne lub ograniczoną sprawność ruchową, często stają się "więźniami" swoich mieszkań na wysokich piętrach. Rezygnacja z kryterium dochodowego jest szczególnie ważna w kontekście zachowania godności osób starszych, które często niechętnie korzystają z pomocy społecznej, nawet gdy napotykają realne trudności w codziennym funkcjonowaniu. Takie rozwiązanie czyni program uniwersalnym narzędziem wsparcia dla wszystkich seniorów w potrzebie. 

---

#NajemSenioralny #PrawoMieszkaniowe #PrawoDlaSeniorów #MieszkanieDlaSeniora #SeniorBezBarier #PrawoTarnów #AdwokatTarnów