Rozliczenie nakładów najemcy na przedmiot najmu.

Umowa najmu jest powszechnie stosowana zarówno przez przedsiębiorców, którzy w ten sposób uzyskują prawo do korzystania z lokalu użytkowego w atrakcyjnej lokalizacji, jak i konsumentów zapewniających sobie poprzez najem mieszkanie. Zauważyłem, że często dochodzi do nieporozumień na kanwie rozliczenia nakładów na wynajętą rzecz, a stronom umowy brakuje przy tym podstawowej wiedzy.

Tendencja, na którą wskazałem widoczna jest choćby w sposobie formułowania umów najmu, które nagminnie są prostymi wzorami ściągniętymi z Internetu. Strony podpisują je zwykle bez zrozumienia faktycznej treści umowy, a także nie regulując ważnych spraw, nie wiedząc przy tym, co wynika z przepisów powszechnie obowiązujących. Takie beztroskie podejście do istotnych kwestii prawnych może zakończyć się nieprzyjemnym, kosztownym konfliktem z finałem w postaci sprawy sądowej. Zgodzicie się Państwo, że lepiej zapobiegać takim przygodom poprzez dokładne i staranne uregulowanie ważnych zagadnień przy zawieraniu umowy.

Drobne nakłady obciążają najemcę

W kodeksie cywilnym ustanowiono zasadę, iż drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Art. 681 kc precyzuje, że drobnymi nakładami są na przykład: „drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody". Jako najemcy, nie możemy wymagać od wynajmującego, iż odmaluje zajmowane przez nas mieszkanie lub dokona drobnej naprawy, chyba że zadziałamy przezornie i umówimy się inaczej.​

Prawo wynajmującego do wyboru rozliczenia

Jeszcze ważniejsza zdaje się norma, wynikająca z art. 676 kc: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego."​
Przepis ten jest powodem wielu nieporozumień, a wystarczyłoby wcześniej precyzyjnie uregulować to w umowie. Przede wszystkim daje on wynajmującemu prawo wyboru: może on rozliczyć się z najemcą i zachować ulepszenia lub może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, a więc usunięcia ulepszenia. Zatem, jeśli strony nie uregulują tego w umowie, to najemca jest zdany na decyzję wynajmującego, co może zakończyć się tym, że nie tylko nie odzyskamy wartości przeprowadzonego remontu, ale poniesiemy koszty związane z przywróceniem rzeczy do stanu sprzed remontu. Nie brzmi to atrakcyjnie.​

Wartość nakładów w dniu zwrotu

Co więcej, niejednokrotnie najemcy nieprawidłowo żądają rozliczenia wartości poniesionych nakładów (tyle ile wydali), a przepis powyższy pozwala rozliczyć wartość ulepszenia z dnia zwrotu. Rzeczy, jak wiadomo, się zużywają, a więc to, że wydamy na remont dużą kwotę, nie oznacza, że po 10 latach korzystania z przedmiotu najmu odzyskamy jej równowartość. Mamy szansę otrzymać jedynie tyle, ile warte jest dane ulepszenie w dniu, w którym oddajemy lokal wynajmującemu. Co oczywiste, częste są również konflikty dotyczące wartości ulepszeń i niejednokrotnie niezbędne jest powołanie biegłego rzeczoznawcy.​

Umowne regulacje najlepszym rozwiązaniem

Rozwiązanie powyższych dylematów jest relatywnie proste: wiedza i dbałość o swoje sprawy, jeszcze przed zawarciem umowy najmu, kiedy kwestie te podlegają negocjacjom.​
Jeśli planujemy najęcie lokalu, który wymaga większego remontu, powinniśmy z właścicielem uzgodnić zasady jego przeprowadzenia i jego finansowania oraz zadbać o odpowiednio sformułowane zapisy w umowie.​

Praktyczne rozwiązania w umowie

Przykładowo, można w umowie dokładnie wskazać zakres remontu i jego przewidywany koszt oraz ustalić – co może być atrakcyjne także dla wynajmującego - że po zakończeniu stosunku najmu ulepszenia zostaną zatrzymane przez właściciela bez dodatkowego wynagrodzenia, ale wobec tego zwolni on nas z czynszu za najem za określony czas. To oczywiście tylko jedna z wielu opcji sensownego rozwiązania w tej materii.​
W każdym razie zachęcam do refleksji przed złożeniem podpisu na umowie najmu i przed wydaniem swoich pieniędzy na ulepszenie cudzej rzeczy.

---

​adwokat
Marcin Szumlański

Partner w Filar, Szumlański, Zachara Adwokacka Spółka Partnerska w Tarnowie

Zadzwoń do nas

---

Zapraszamy do kontaktu – umów się na konsultację już dziś!

Planując wynajem lokalu i przeprowadzenie w nim remontu lub modernizacji, nie ryzykuj kosztownych nieporozumień i sporów sądowych. Skontaktuj się z doświadczonym adwokatem z Tarnowa, który pomoże Ci przygotować bezpieczną umową najmu zabezpieczającą Twoje interesy w zakresie rozliczenia nakładów.
​Nasza kancelaria specjalizuje się w sporządzaniu i weryfikacji umów najmu oraz reprezentowaniu klientów w sporach o rozliczenie ulepszeń.

---

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Czy jako najemca muszę sam ponosić koszty malowania wynajętego mieszkania?

Tak, w świetle przepisów kodeksu cywilnego drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Do kategorii tych nakładów należy m.in. malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji technicznych zapewniających dostęp do światła, ogrzewania czy wody.
Warto jednak pamiętać, że przepisy te mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą w umowie najmu ustalić odmiennie i przerzucić obowiązek przeprowadzenia takich prac na wynajmującego. Dlatego jeśli zależy nam na tym, aby właściciel ponosił koszty okresowego odświeżania lokalu, powinniśmy takie postanowienie bezwzględnie umieścić w treści umowy najmu.
​Przed podpisaniem umowy warto więc dokładnie przeanalizować jej treść i ewentualnie wynegocjować korzystniejsze warunki dotyczące podziału obowiązków remontowych.​

Co się stanie, jeśli przeprowadzę remont wynajmowanego lokalu bez zgody wynajmującego?

Zgodnie z art. 667 par. 1 k.c., najemca bez zgody wynajmującego nie może dokonywać zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem wynajętej rzeczy. Oznacza to, że przeprowadzenie remontu czy dokonanie ulepszeń bez zgody właściciela może narazić najemcę na poważne konsekwencje prawne. Wynajmujący może w takiej sytuacji żądać przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego na koszt najemcy, co wiąże się z dodatkowymi wydatkami.
Co więcej, najemca nie będzie mógł skutecznie domagać się zwrotu wartości poczynionych nakładów, ponieważ nie uzyskał uprzedniej zgody właściciela na ich dokonanie. W skrajnych przypadkach samowolne dokonanie zmian w lokalu może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego bez okresu wypowiedzenia, jeśli naruszenie było istotne.
​Dlatego przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac remontowych lub modernizacyjnych bezwzględnie należy uzyskać pisemną zgodę wynajmującego, najlepiej ze wskazaniem zakresu planowanych prac. W takiej zgodzie warto również uregulować kwestię rozliczenia nakładów po zakończeniu najmu, aby uniknąć późniejszych sporów.

Czy wynajmujący może zmusić mnie do usunięcia wykonanych przeze mnie ulepszeń?

Tak, wynajmujący ma takie uprawnienie w sytuacji, gdy strony nie uregulowały inaczej tej kwestii w umowie najmu. Zgodnie z art. 676 k.c., wynajmujący może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Oznacza to, że decyzja należy wyłącznie do właściciela, a najemca jest zdany na jego wolę. W praktyce może się więc zdarzyć sytuacja, w której najemca wydał znaczne środki na remont i ulepszenie lokalu, a wynajmujący zażąda usunięcia tych ulepszeń i przywrócenia lokalu do stanu sprzed najmu. W takim przypadku najemca nie tylko nie otrzyma zwrotu wartości poczynionych nakładów, ale dodatkowo poniesie koszty związane z demontażem i przywróceniem stanu pierwotnego. 

Jakie zapisy należy umieścić w umowie najmu, aby zabezpieczyć swoje interesy jako najemca planujący remont?

Aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy jako najemca planujący przeprowadzenie remontu, należy w umowie najmu precyzyjnie uregulować kilka kluczowych kwestii.
​Po pierwsze, konieczne jest dokładne określenie zakresu planowanych prac remontowych ze wskazaniem konkretnych elementów, które będą objęte modernizacją (np. wymiana instalacji elektrycznej, montaż nowej zabudowy kuchennej, położenie nowych podłóg).
Po drugie, należy ustalić przewidywany koszt remontu oraz sposób jego finansowania – można np. uzgodnić, że najemca poniesie koszty remontu, ale w zamian otrzyma zwolnienie z czynszu za określony okres lub obniżkę czynszu.
Po trzecie, absolutnie kluczowe jest uregulowanie zasad rozliczenia nakładów po zakończeniu najmu – można np. zastrzec, że wynajmujący zatrzyma wszystkie ulepszenia bez konieczności dodatkowej zapłaty, ale w zamian najemca nie będzie zobowiązany do przywracania stanu pierwotnego. Alternatywnie można ustalić, że wynajmujący zwróci najemcy wartość niezamortyzowaną nakładów według określonej metodologii.
Warto również sporządzić szczegółowy protokół stanu lokalu przed rozpoczęciem najmu z dokumentacją fotograficzną, co ułatwi późniejsze rozliczenia.
​Dobrą praktyką jest także zamieszczenie w umowie klauzuli określającej sposób rozstrzygania ewentualnych sporów dotyczących wyceny nakładów, np. poprzez powołanie biegłego rzeczoznawcy akceptowanego przez obie strony. Pamiętajmy, że przepisy kodeksu cywilnego w tym zakresie mają charakter dyspozytywny, więc strony mają pełną swobodę w kształtowaniu swoich wzajemnych praw i obowiązków.

---

#adwokatTarnów #najmLokaluTarnów #rozliczenieNakładów #umowaNajmu #prawoCywilne #adwokatNajmu #poradyPrawne #kancelariaTarnów #prawnierozumie #ekspertPrawny